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这个阶段12个富人区中有4个富人区晋升为顶豪区

文章来源:    时间:2019-08-05

  从2012年开始就听到大部分人总是会提问:为什么深圳顶豪似乎总是被哄抢?并屡创奇迹?为什么深圳豪宅最初规划起点似乎并不高,国际化程度不高,但它房价的确似乎轻松遍及10万+,如今整座城市多见气势强大的「奇军」顶豪区。

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  形成顶/豪宅区域的最开始,是需要有一个绝佳的开荒者,让大家开始注意到,随后多有开发商一拥而入抱团发力或者自我进阶。

  蛇口招商是深圳豪宅区的开荒者,从1984年招商地产最早别墅群——碧涛苑别墅群现已成为深圳高端别墅的历史见证。到后来的鲸山别墅群、龟山别墅群、半山海景别墅群、半山·兰溪谷,海景半山别墅千万级别墅一墅难求。8/90年代蛇口半山3大别墅豪宅区主导了深圳豪宅启蒙史。

  华侨城在这个阶段简直就是“神一般”的存在,任何深圳豪宅史记都绕不过华侨城富人区,从波托菲诺到天鹅堡到香山里,从内到外、从别墅到洋房到高层,一路风光至今不衰,还没有卖完土地还没有开发结束……开发故事还在继续。

  2000年前后的香蜜湖东海花园,成为当时深圳豪宅新一代标杆。随后的水榭花都提炼香蜜湖神化;2004年,中海以9.5亿竞得香蜜湖“九万三”地块,与信和置业一起,成就香蜜湖一号,以“神授的,未经雕琢的,为第一风景”为当时深圳豪宅巅峰之作,并助力香蜜湖的豪宅神化史。

  同时,这个大阶段深圳富人区呈现开枝散叶的状态,80年代开始城市中心北有:银湖富人区;90年代开始东部海滨有:大梅沙富人区;90年代城市北部有:观澜湖富人区;2005年城市西部新生:尖岗山富人区;2005年城市北新生:中央别墅区;2005年城市中心新生:深圳湾富人区、2011年新生鹭湖国际住区;2008年城市中心新生:后海富人区;2011年城市中心新生:香蜜湖北富人区。需要备注:前海金融区不适合“富人区、顶豪区称谓”,但并不妨碍系列10万+顶豪诞生。

  截止2011深圳12个富人区布局完成。但不是所有的富人区都能演变为顶豪区。

  新兴的深圳湾豪宅区的雏形要从2004年红树湾开始。历史上,若泰华地产没有出现变故,它的确曾以14.55亿元的总价拿下红树湾前两块地,可谓是开荒者。后来从其手中拿下两块地的中信红树湾创造了2004年的热销奇迹,而另一块邻居百仕达红树西岸却剑走偏锋,做了很多创新抬高了一个价格的高度,当时的红树西岸2.5万/平开盘已是天价。从而开启了红树湾板块的豪宅时代,大致奠定了深圳湾豪宅板块的大蓄势期,为升级为深圳湾超级总部基地为核心的深圳湾顶豪区奠定的基础。

  而后海富人区,虽说它的发掘期已在2008年开始,卓越、宝能、三湘、鸿威、恒裕、鹏瑞、华润等开发商陆续进入,扎堆开发。然而当时后海豪宅的最大问题在于,规划起点低,国际化程度不够,缺乏系列品牌开发商,容积率高(基本都是高层和超高层),开发略显无序,底蕴不够沉淀(填海区)……甚至很多项目都是按照2-3万/平售价进行规划设计建设的。也许开发商根本未曾想象到,这里房价能到10万+。但他们大致奠定了后海豪宅板块的大蓄势期,为升级为深圳湾1号为核心的深圳湾顶豪区奠定了基础。

  “这世界上,只要有勇于带头的勇士,就会有追随者。”需要有知名开发商带起的真正豪宅名片,一个片区当它拥有标杆项目,必然引起市场关注度,拉高区域价格新高,吸引新富阶层。标志性楼盘引领价格重估。

  这个阶段12个富人区中有4个富人区晋升为顶豪区。包括:蛇口顶豪区、后海顶豪区、华侨城顶豪区。当然,他们都有一个共同的演变史:从千万级豪宅区到顶豪区,个别正在晋升超豪区。

  2012年蛇口富人区迎来它的“里程碑”发展一年,以蛇口伍兹公寓为标杆,与其说它提升了蛇口的片区价值,不如说它提升了深圳豪宅界价值。深圳从此进入了千万级豪宅时代、公寓豪宅时代、万元豪装时代。价格的爆变让蛇口半岛冲击中国第一富人区。蛇口富人区是11个富人区中第一个从富人区演变为蛇口顶豪区。此后的鲸山觐海、双玺、湾玺呼啸全中国甚至全世界,赢得荣耀无数,连续8年直接/间接领衔中国顶豪界,耀眼世界顶豪界,招商荣耀无限。

  当2013年跨界外来者徐航带着深圳湾1号作品出现,2014年以10万/平方米的单价开盘并售罄。此后,其售价不断攀升,超过25万+元/平方米。深圳湾1号急剧提升了片区价值,压倒性赢了华侨城老豪宅区,排第三富人区。毫无疑问,一个深圳湾1号支撑起了整个深圳湾片区,还影响了中国顶豪界甚至世界的。正是从2014年之后,深圳湾顶豪区的价值得到了市场的认可。

  房产价值提升和价格上涨,除了看开发商进驻的规模和程度越大越好以外,还要看政府规划,看规划上有无重大升级,产业定位越高端越好,投资规模越大越好。政府规划对了,是与其他板块最大的区别也是最大优势。

  这个阶段最大的“看点”之一是深圳湾富人区晋升顶豪区、香蜜湖意欲冲击更高级别的顶豪区。

  在这个阶段可以看到,政府的进一步规划抬升地块价值的作用,甚至有些走火入魔可望不可即的癫狂状态。

  十三五开始,香蜜湖被赋予了新的时代责任,“国际一流金融街区”,“国际化城市之心”、“深港湾区之心”。 香蜜湖的未来不可限量。

  后海顶豪区从深圳湾1号开始,这个区域就再也没有给过普通人任何机会,价格一路飙升,开盘也从8万/平方米到如今超过30万/平。值得一说的是悦府,其北区2015年年底开盘均价12万/平,创造了当时住宅最高价,瑞府2019年初更是拔得头筹,20万/平+户型最是热卖。所以,后海顶豪区是最有希望冲击超级顶豪区的代表。2个顶豪撑起一个片区,很牛的。当然,深圳湾1号和悦府直接将后来早期的豪宅悉数远抛在后,恒裕滨城二手房勉强跟上20万/平节奏。

  风水轮流转。深圳湾后海区域风光无限之后。土地也开发完毕,湾区新的篇章又轮回到红树湾,有土地才有想象力,“天下掉下”个世界级的超级总部。深铁万科瑧湾汇受益匪浅。自此,深圳湾这块区域,让所有和时间做朋友的人都得到了最好的回报。也特别要恭喜中信红树湾、红树西岸、瑞和耶纳的业主们。

  截止2018年深圳5个顶豪区(蛇口顶豪区、深圳湾顶豪区、后海顶豪区、香蜜湖顶豪区、华侨城顶豪区)布局完成。但不是所有的顶豪区都能演变为下一个阶段的超级顶豪区,这是另外一个课题。

  2013年10月16日,中海地产以38.2亿元竞得深圳龙华上塘A816-0050地块(中海锦城),创深圳住宅用地的总价与单价双料“地王”。该“地王”正是位处龙华新区中轴——上塘。数据看,中海锦城,目前二手房价已经在7w左右。

  2016年6月2日,电建地产和中国金茂联合体以82.9亿元的投标价拿下龙华上塘地王,楼面价达到5.6万/㎡。行业预判:非10万+不足以“回本”。“黄山归来不看岳,金茂归来不看府”。金茂野心昭然。

  以金茂府为头羊,片区多个旧改项目裹挟高水准规划而来并都有了冲击10万+欲望,不信你去问问莱蒙、海岸地产们。

  龙华人可能根本没有想到过“升级”来得这么突然。但,准顶豪化的路取决于金茂府能不能拿到10万+……

  此外,政府的十三五规划中,深圳北站商务中心区与深圳湾超级总部基地、空港新城一起列为重点建设区域。从规划看,北站商务区与深圳湾超总基一样,都是未来超级都市区。

  目前上塘整体居住环境已经定调,初具规模:多个新兴社区,品质型楼盘聚集,居住环境整体纯粹。岳盟工业区、腾龙花园这些进行中的旧改都是由有豪宅背景的恒大、恒裕开发建设,一旦这些准地王、准楼王入市,未来区域面貌、商业档次都将发生翻天覆地的变化。

  上塘的北站商务区规划建筑面积接近950万平米,比福田CBD的规模更大。规划的美术馆、图书馆、第二儿童医院等都是市级配置,还有政府投资约7.6亿元建设的大型24小时龙华简上体育综合体,未来将充分弥补龙华的配套。新建设的龙华实验学校,也将弥补龙华一直以来的教育缺陷。

  没想到,几年前被称为关外的龙华,城中村和拥挤的龙华线摇身一变已成为大品牌开发商争抢的宝地。可以说,这不但是上塘的逆袭,也是龙华人的逆袭,短短5年时间上塘完成了外溢刚需—小资—中产—富区的转变,阶级跃层之快,堪称深圳速度的一张牌。

  伟大的富人区一定要有一座中心的MALL或生活休闲商业为一体的目的地。香蜜湖顶豪区有山姆,蛇口顶豪区有海上世界,深圳湾顶豪区有万象城,而上塘自然也是要有的,at mall商业面积达8万平,对标香港IFC规划模式,国际力量本强大。再好的商业规划都需要时间培育、运营调整,逐渐成熟。

  因为操作简单、利润高,开一家家电清洗店成为很多普通小本创业者的选择。那么开一家电清洗店需要哪些准备和条件?是不是任何人都适合?蓝盟家电清洗加盟认为,要想生意好,除了硬件设备外,开店的主观因素也必须具备。

  最后必须总结:上塘有潜藏发展顶豪区的野心,一旦金茂府开战打好,上塘进阶准顶豪区,挡都挡不住。但到底能不能顺利进阶或者速度进阶深圳又一顶豪区,以下两点很“要命”:后续的品牌开发商死扛得起、产品品质和品味必须超过深圳市区的顶豪区标准!(看清楚了)换句话说:区域的这班品牌开发商必须要“走访全球国际化视野并懂得国际化品牌推广运营”,操盘领袖的国际化格局很重要。花自开,蝴蝶自来。做不到这两点,就只能是“顶豪区的野心优雅”了。


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